Рынок жилья в челябинске в 2017 году

Как формируются цены на недвижимость?

Безусловно, кризисные явления 2017 года не могли не сказаться на секторе жилой недвижимости. В течение нескольких лет эксперты наблюдали самый настоящий обвал – аналитика за 2015-2017 годы показывает, что ценовые показатели недвижимости в среднем по стране упали на 5-7%. А если приплюсовать к этому значению еще и скидки, которыми девелоперы пытаются соблазнить покупателей, то можно говорить о проседании цен на 9-12%. В числе принципиальных факторов, влияющих на цену жилья, эксперты указывают:

• затоваривание рынка недвижимости. Последнее десятилетие ознаменовалось небывалым строительным бумом. Ситуацию в столице дополнительно усложняет политика реновации, итогом которой станут не только «бесплатные» квартиры для отселенных граждан, но и жилье, которое поступит в продажу, так как новые дома будут иметь большее число квадратов;
• продолжительный тренд на высокие проценты по ипотечным программам. Мало кто из россиян мог позволить себе взять ипотечную квартиру с процентами, которые «съедали» бы большую часть семейного дохода;
• сокращение уровня платежной способности россиян. Увы, этот показатель отстает не только от цен на жилье, но и на товары первой необходимости, так что возможность отложить деньги хотя бы на первый взнос существенно упала. Недоступность жилья наглядно демонстрирует критерий, используемый во всем мире – цена на квадратный метр жилья должна быть равна сумме среднемесячного дохода на душу населения. Исходя из этого критерия, недвижимость в крупных городах России является весьма переоцененной;
• отрицательные тенденции на рынке нефти, а также пролонгированные санкции. Аналитики говорят, что при нефтекотировках в 50 долларов за баррель даже в столице цена квадратного метра жилья не должна превышать 2 тысячи долларов.

Впрочем, некоторые аналитики считают, что рынок жилья в 2017 году выглядел вполне устойчиво, а большая часть девелоперов имеет солидный запас ликвидности. Снижение цен на рынке жилья считают позитивным моментом, так как текущие цены хотя бы приблизились к реальному положению вещей. Еще несколько лет назад цена была существенно завышенной относительно тех расходов, которые требовались при строительстве домов и отделке квартир.

Впрочем, текущая ситуация все еще может быть описана одним словом – «рецессия». Несмотря на некоторое оживление, зафиксированное в первые месяцы 2017 года, конец календарного периода ознаменовался негативными трендами. Небольшой прирост в числе покупателей эксперты пояснили паническими настроениями на рынке – люди испугались прогнозов на скорое повышение цен и слухов о приостановлении программ ипотечных субсидий, и потому решили вложить деньги в недвижимость, пока еще не поздно.

Относительно стабильная ситуация наблюдается в самых больших российских городах – тут население довольно активно покупает жилье экономичного класса в виде маленьких студий площадью 20-25 квадратных метров. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры покупают реже, выбирая компактные и относительно недорогие варианты до 35 и 48 квадратов соответственно.

Тем временем застройщики пытаются преломить негативный тренд всевозможными новогодними акциями и скидками. Например, в столице России, а также Екатеринбурге и Питере можно встретить предложения, в которых указана скидка до 30%. Если говорить о ситуации с ценами, то можно привести в пример некоторые выкладки по столичной недвижимости на первичном и вторичном рынке:

• за квартиру в старой панельной пятиэтажке просят в среднем 135 тысяч долларов;
• за квартиру в типовой панельной многоэтажке от 9 до 14 этажей придется выложить около 140 тысяч долларов;
• квартиру с увеличенной площадью в современном панельном доме от 16 этажей оценивают в 155 тысяч долларов;
• за жилплощадь в старом кирпичном доме (5 этажей) в среднем просят 156 тысяч долларов;
• за небольшую квартиру в «сталинке» (6-11 этажей) придется выложить примерно 190 тысяч долларов;
• за жилье в современном монолитно-кирпичном строении – раскошелиться на 205 тысяч долларов.

При этом рынок остается перегруженным. Например, в той же столице выставлены на продажу квартиры в 588 новостроях (прирост относительно прошлого года составил почти 4%). Девелоперы в Новой Москве предлагают жилье в 166 домах (отмечен рост на 2%), в Подмосковье – в 938 домах (тут зафиксировано уменьшение на 4,5%). Предложение уменьшилось и в сегменте дорогих апартаментов – всего по Москве и Подмосковью продаются апартаменты в 166 домах, однако в сравнении с прошлым годом этот показатель упал на 6,4%.

Тренды российского рынка недвижимости

Итоги последних лет показали, что цены на недвижимость упали в 78 субъектах РФ, продемонстрировав уменьшение в размере 5-6%. Причем речь идет о ценах предложения, а реальные показатели с учетом предоставляемых скидок, о которых продавцы предпочитают не распространяться, согласно некоторым прогнозам просели на 10-12%. Среди основных причин, поясняющих снижение цен на недвижимость, специалисты называют:

• падение степени платежеспособности россиян с одновременным строительным бумом;
• повышение процентов по ипотечным программам и кредитам;
• негативные тренды на нефтяном рынке;
• рост инфляционных показателей;
• калькуляция затрат на ипотеку.

Тем не менее, рынок недвижимости продемонстрировал достаточную устойчивость в отношении кризисных шоков, так как на сегодняшний день большинство застройщиков имеет достаточно высокую степень ликвидности. Кроме того, положительными моментами кризиса можно считать постепенное снижение цен до уровня, который более-менее отвечает реалиям.

Известно, что до 2015 года стоимость квартир часто была попросту завышенной и не отвечала реальным затратам на возведение домов и работы по внутренней отделке помещений. Сегодня же рынок из места, в котором свои условия диктовал исключительно продавец, стал рынком покупателей. Согласно прогнозам аналитиков на 2017 год, рынок российской недвижимости ожидает состояние рецессии, что подтверждается такими моментами:

• доминирование предложения над спросом;
• постепенное сокращение объемов строительства;
• падение цен на недвижимость;
• падение объемов спроса на жилье.

В начале 2017 года рынок недвижимости продемонстрировал небольшое оживление – покупатели, испуганные слухами о прекращении действия программ госсубсидирования ипотек, которые распространялись на фоне общего падения цен на жилье, несколько повысили свою активность, считая недвижимость способом разумного вложения накопленных денег. Тем не менее, тенденция к сокращению уровня доходов жителей страны в итоге привела к быстрому преломлению позитивных трендов.

В итоге рынок снова «стал», а эксперты предсказывают падение цен к концу года на 5-7% в среднем по стране. Меньше всего ощутил кризис сегмент, представленный квартирами эконом-класса. Самый активный спрос, как обычно, зафиксирован в крупных финансовых и промышленных центрах России типа Москвы или Екатеринбурга. Причем особой популярностью у населения пользуются малогабаритные площади в виде небольших студий до 20 м².

Квартиры с большим числом комнат также невелики – примерные выкладки показывают, что россияне покупают маленькие двухкомнатные квартиры в 33-35 м², а также трешки в 45-48 м². Однако спрос со стороны населения должен быть поддержан и другими факторами, такими как рост реальных доходов хотя бы на 6,5-7,5% в год при падении инфляции до 4,5-5,5%, а также адекватными ставками по ипотеке. В этом случае население будет чувствовать себя достаточно уверенно, чтобы приобретать недвижимость в кредит.

Некоторые специалисты даже говорят, что рынок жилья ожидает затяжной кризис. Избежать его удастся лишь в одном случае: если уже в 2017 году правительство пойдет на такие меры, как повышение степени поддержки строительных инициатив на региональном и федеральном уровне, а также снижение процента на ипотечные кредиты для населения.

Прогнозы на 2018 год

Безусловно, мнения экспертов в отношении конкретных показателей динамики российского рынка жилья в значительной степени отличаются. Ни один из специалистов по аналитике не берется однозначно утверждать, что ждет сектор недвижимости в 2018 году. Тем не менее, многие из них предсказывают, что тенденция к снижению цен на старый фонд, а также на новостройки, расположенные в пригороде, продолжится и в 2018 году.

Окончательную стабилизацию этого сектора рынка прогнозируют не ранее 2020 года – тогда-то цены и начнут свое медленное движение вверх. Согласно прогнозам Германа Грефа, занимающего пост главы Сбербанка, рынок российской недвижимости восстановится уже к концу 2017 года. В 2018 году ситуация стабилизируется окончательно. В правительстве считают, что повода для паники касательно краха рынка недвижимости не существует.

Первый зампред Правительства страны сообщил, что в 2018 году начнется снижение ставок по ипотечному кредитованию до 7-8%, так что рынок жилья «оживет» без какой-либо помощи со стороны государства. Тем не менее, большинство экспертов, в том числе представители РЭУ имени Г.В. Плеханова и Уральской палаты, считают такой прогноз наполненным чрезмерным оптимизмом. Согласно мнению аналитиков рынка недвижимости, стоит рассчитывать на действие негативных тенденций еще как минимум в 2017-2018 годах.

Эксперты полагают, что в ближайшие два года платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно. При этом предсказывают, что новострой будет падать в цене быстрее вторички.

Основной аргумент в поддержку этого утверждения –  цена на недвижимость все еще остается для россиян непомерно высокой. Снижение стоимости квадратных метров не улучшит ситуацию с покупательной способностью, ведь реальные доходы граждан за последние годы значительно упали. Но существуют аналитики, настроенные более оптимистично. Они говорят, что в 2017 году рынок жилья в стране стал на путь «оздоровления».

Об этом свидетельствует тот факт, что в Москве в первом квартале 2017 года число договоров о долевом участии повысилось на 25% в сравнении с концом прошлого года. Кроме того, меняются цены на строительные материалы. Эксперты строительного рынка прогнозируют, что в 2017 году цена кирпича и бетона возрастет на 14-15%, а арматуры – на 70%, так что ожидается скачок цен на жилье, реализуемое в 2018-2019 году (ведь застройщик должен будет учесть эти затраты при формировании цены за квадратный метр).

Застройщики также жалуются, что власти постоянно увеличивают степень социальной нагрузки, обязывая компании возводить в дополнение к домам детсады и школы, а это новые затраты на землю, стройматериалы и прочее. Еще одним важным моментом группа специалистов называет фактор рецессии, наблюдаемой в последние несколько лет. Скорее всего, количество возводимого в 2017 году жилья существенно упадет, а это значит, что рынок со временем снова превратится в рынок продавца, а не покупателя.

В качестве примера аналитики приводят ситуацию 2008-2009 годов, когда упавшие в кризис цены вернулись с повышением в два раза. Если же придерживаться самых распространенных прогнозов, то, скорее всего, ситуация на рынке жилья крупных городов РФ в начале 2018 года будет выглядеть так:

• столица останется прогнозируемым лидером рейтинга стоимости квартир. Большая часть экспертов полагает, что за указанный период времени на рынке произойдет оживление в 1-2%, а средняя цена квадрата будет составлять около 220 тысяч рублей;
• на второй строчке в рейтинге активного роста будет находиться Сочи (+5%) – цена за квадрат может вырасти в среднем до 95 тысяч рублей;
• третью позицию активных рынков займет Геленджик, в котором цена за квадратный метр новостроя будет выражаться в 75 тысячах рублей;
• для Северной Пальмиры эксперты прогнозируют небольшое падение цен (в пределах 1-2%), что приведет к установлению цены в 100 тысяч рублей за квадрат;
• в Казани прогнозируют проседание цен в размере 4-5%, что приведет к установлению средней цены за м2 в размере 67 тысяч рублей;
• в Екатеринбурге ожидают падение цен на 1-2% до уровня в 70 тысяч за квадрат;
• в Хабаровске не прогнозируют изменения ценовых показателей. Согласно прогнозам экспертов, цена останется на уровне в 70 тысяч рублей за единицу площади;
• на рынке жилья Нижнего Новгорода ожидается небольшое падение в пределах 2-3%, итогом которого станет цена 65 тысяч рублей за м2;
• в Самаре эксперты ожидают проседание цен до уровня в 60 тысяч рублей за м2;
• жители Ростова-на-Дону могут ориентироваться на стоимость метра в размере 57 тысяч рублей. Здесь также ожидается небольшое падение в пределах 1%;
• падение цен в Перми приведет к формированию показателя в 49 тысяч за единицу площади;
• приличное снижение (6%) прогнозируют для Волгограда. Итогом может стать цена 47 тысяч рублей за квадрат;
• примерно такое же положение дел ожидает Воронеж – тут цена м2 может уменьшиться до 45 тысяч рублей.

Реакция застройщиков на состояние рынка

Не стоит думать, что компании-застройщики не будут предпринимать шагов по привлечению покупателей. С начала 2017 года многие из них внедрили в практику почти мгновенную перепланировку жилья, превращая полноценные двухкомнатные квартиры в малогабаритные трешки. Любопытная информация:

• исследования показывают, что в Питере еще пару лет назад средняя двушка имела метраж в 70-72 квадрата. Теперь же такую площадь имеют владельцы трехкомнатных квартир;
• большая часть застройщиков, работающих в пригороде, заявляют о снижении этажности домов, обещая инвесторам минимальный срок ожидания ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, так можно сэкономить на некоторых коммуникациях;
• с начала 2017 года все больше девелоперов обещают квартиры с отделочными работами, понимая, что кризис заставляет покупателей отказываться от дорогих ремонтов – россияне хотят покупать жилье, в которое можно немедленно въехать. Пусть даже квартира будет иметь недорогую плитку в ванной и стандартный ламинат на полу;
• не обходится и без доли обмана. Застройщики не прочь сыграть на желании покупателя пустить пыль в глаза коллег и родных, поэтому ЖК, ранее относимые к категории комфорт-класса, сейчас девелоперы называют жильем бизнес-класса и другими статусными названиями.